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城市信报·2018年1月08日A4

老楼装电梯,人大代表建议调低100%同意率

2018-01-08 来源:信网-城市信报 A4版
老楼装电梯,人大代表建议调低100%同意率

信海花园准备安装电梯的单元 信海花园公示的加装效果图 如意小区加装电梯正在施工

已完成意见征集的小区(项目)如意小区项目,信海花园项目,镇江路6号项目、李沧区重庆中路639号、新华锦养老院项目、颐景园项目、海大麦岛校区项目

自青岛市在全省率先出台既有住宅加装电梯试点工作实施方案,距今已经1年多 。给老楼加装电梯,成了这一年里,不少居民的心头事。记者从市城乡建设委了解到,目前青岛市首批7个小区(单位)加装电梯已经完成了市民意见征集 ,进入了操作阶段。其中,除了曝光率较高的如意小区项目之外,市南区的信海花园项目也已进入施工阶段。此外还有镇江路6号项目、李沧区重庆中路639号、新华锦养老院项目、颐景园项目、海大麦岛校区项目。虽然有了政策支持,不过记者在走访中发现,老楼加装电梯,并非一蹴而就的美好。

买菜带孩子遛弯,老人打怵爬楼

家住市北区湖清路上的禹大爷今年60多岁,家住6楼,每当买菜回家,推开单元门,就有点打怵。“赶集,图便宜 ,一买一小车,但是如今怕爬楼。以前年轻身体好,爬几层楼不当回事,现在岁数大了,上下楼真不方便了,爬到3楼,膝盖就疼。”

禹大爷告诉记者,此前他和老伴住在镇江路的老房子里。“之前老房子在3楼,爬上爬下还行 ,但现在爬6楼实在是太费劲了。前年年底孙子出生,儿子一家三口住在湖清路,为了照顾刚刚出生的小孙子,我们老两口搬过去一块儿住。小孙子已经1岁多了 ,越来越沉,每天抱上抱下三四趟,太要命了 ,上一趟得歇3次,要不然累得腰都直不起来。”除了带孩子出门透风,每天买菜、倒垃圾、遛弯这“老三趟”,他至少也得上下三四个来回。

多层的顶楼,即便是对年轻人来说,一天几趟下来,也不见得轻松。“现在天冷,下去的少些,天气暖和的时候,老人和孩子在家都待不住,下去一趟对我们来说就是个考验,要是拎箱啤酒或一袋米什么,上楼更费劲。”禹大爷的儿子告诉记者说。“小区里很多住户跟我家情况类似,要么是老两口住在这儿,要么是为了照看第三代和孩子住一块儿,老年人能占到一半以上,要是装上电梯多方便,按一下楼层数就上来了,老人小孩都省心。”禹大爷期待地说。尽管盼着电梯,但在希望之余,禹大爷也表达了自己的担忧,“我们住的楼层高,肯定都愿意装电梯,但是楼下的未必同意。另外听说加装电梯挺贵的,每户要摊不少钱,住老房子的一般都是工薪阶层,算下来,这装电梯的钱也不少。”

如意小区已开始施工

自去年12月份青岛市在全省率先出台既有住宅加装电梯试点工作实施方案后,给老楼加装电梯成了不少居民一直惦记的问题,不少小区已经通过业委会的运作,成了试吃螃蟹的第一家。其中,市南区的如意小区一直走在前列,目前已经进入到施工阶段。

近日,记着来到如意小区现场探访,安装电梯的位置位于小区东门,如今已经围起了围挡,里面已经挖出基坑。据悉,该小区建于2000年,与别的小区不同的是,小区的四栋楼,全部建在一个15米高的平台上,即便是一楼住户,回家的时候也相当于爬5层,据小区居民介绍,80户居民中,大部分是老年人,平均年龄在65岁以上的近60户。

如意小区电梯加装工作的牵头人许明岐接受采访时介绍说,小区电梯加装费用预算约49万元,全楼80户按照每户7000元标准收取,该费用不包含青岛市区两级的奖补。截至2017年12月25日,全楼共有65户业主如数交纳费用,超过全楼80%比例,所收费用也足够支撑电梯加装前期费用。“一部电梯四五十万,我们所有业主平摊,最后再算上政府的补贴,我们加装一部电梯,每户只需要出4000元左右。”许明岐说。

青岛永通电梯工程有限公司项目经理宋成介绍,2017年12月26日,公司将该款项以及详细的电梯定制参数交给电梯制作公司——苏州东南快科城市增建电梯有限公司,对方立即着手制作工作,制作及运输工期约为40天。完成上述工作后,2017年12月28日,永通公司技术人员对如意小区施工现场进行了初步查勘,并于次日正式开始施工。

按照进度,电梯相关设备将于2018年2月上旬运到小区,届时小区的前期工作应该已经完成。2018年春节前,如意小区业主有望见到电梯成形。待春节后完成调试、验收后,小区居民享受电梯的便利指日可待。

信海花园等待电梯进场

在市南区,还有一个小区,也在稳步推进电梯加装,那就是位于东海中路上的信海花园小区。目前,信海花园电梯加装项目,公示已经结束,正在施工中。

1月7日,记者来到该小区现场探访,据公开资料显示,该小区在1998年建成,共7栋楼,每栋楼都是6层,总计180户左右,其中2号楼1单元和5号楼2单元的入口处,贴出了电梯加装效果图,而且单元走廊的窗户已经全部拆除,外墙也做了处理,电梯将加装在单元通道的外墙外。与其他单元相比,这两个单元内部更加干净整洁,铺设的是大理石地面,而且墙面经过了重新粉刷。根据现场进度看来,老楼墙体已经施工完毕,下一步是电梯井安装和电梯吊装阶段。

“屋内扫干净,只待电梯来,其实这么多年下来,单元走廊里面已经很旧了,各种电线乱走,但是借着这个机会,不能电梯里面五星级 、楼道里面棚户区吧?所以安装电梯的单元重新装修了一下”。小区业委会负责人葛涛告诉记者,谈起加装电梯,他很是感慨:“为了加装电梯,大家伙忙了已经1年了。这一年下来,很不容易,克服了很多困难。”

一年的努力没有白费,如今,只等到电梯井建好后,就可以吊装电梯了。“我们的电梯是定制的,是每层都停的那种,厂家正在生产中,很快就会运过来,其实加装电梯,我们不想太仓促,不过胜利就在眼前,安装也就是个把月的时间,年前安装上应该问题不大。”葛涛跟记者说。

提起居民如何做到100%同意率以及费用如何分配的问题,葛涛告诉记者,装电梯并没有花费居民一分钱。葛涛跟记者解释说:“我们有赞助商,一来是方便小区居民,二来是想把我们小区的电梯加装项目打造成一个样板。”但实际上,即使有赞助商,原本计划两个单元安装电梯,但最终只有1个单元成行,究其原因,是另外一个单元有一户业主后来提出了反对。“就是不同意,谁也没办法。”葛涛说。

突围的两小区具有一定示范性

记者从市城乡建设委了解到,目前青岛市首批7个小区(单位)加装电梯已经完成了市民意见征集 ,进入了前期操作阶段。除了如意小区项目、信海花园项目之外 ,市北区镇江路6号项目,居民征求意见已达成一致,正做前期审批相关工作。李沧区重庆中路639号居民达成一致意见 ,正做加装可行性研究。崂山区的项目最多,除了居民楼之外 ,还有养老院和校舍。其中,新华锦养老院项目,已取得规划许可,公示也已结束,只待早日开工。颐景园项目居民达成一致意见,设计已报规划,正进行前期审批工作。海大麦岛校区项目,校方基建处参与前期工作,正进行征求意见等前期工作,有望成片改造。

目前,岛城老楼加装电梯进入实质性运作阶段。青岛市陆续出台相关细则,不断推进该项工作向前发展,一些小区楼座也积极参与其中。但受到居民意愿、资金筹集 、施工条件等诸多因素约束,至今还没有一栋楼按程序完成电梯竣工并投入使用。

作为已经施工的唯一两个项目,如意小区项目、信海花园之所以能够突出重围,有着各自的原因。“如意小区跟它相对特殊的构造有重要关系。如意小区4个楼座全部坐落在一个约15米高的平台之上,一部电梯就能解决全楼80户业主的难题。如果从严格意义上讲,如意小区实际装的电梯,更像是一部吊笼,把居民从一楼提升到平台上,跟一般意义上的每层都停的电梯,有很大不同,而且在应用试点方面,它的典型性不大。”有不愿意具名的业内人士告诉记者。由此看来,是因为有了平台这个共同的“障碍”,从而克服了其他小区最难克服的100%同意率和费用分摊难题,最终电梯加装方案才能获得全体居民通过。

对于信海花园,该人士分析:“在工程技术方面具有示范性 ,但是在安装资金归集方面,不具有代表性。加装电梯,费用如何分配是难点之一,总不能都指望有赞助商吧!虽然现在政府一部电梯补贴20万元,但是一部电梯就得四五十万,补贴不能解决根本问题。”

业主“100% ”同意成为高门槛

全楼居民同意安装电梯的情况还是少数,老楼加装电梯遭遇执行难,一方面是因为分摊的费用达不成一致,很多低楼层住户不感兴趣 ;另外,部分房屋已出租,房东不愿出钱,年轻住户认为没必要等等也是加装电梯难实施的重要原因。

◎步骤

装电梯,只需要四步走

记者从青岛市城乡建设委勘察设计处了解到,目前加装比较困难的主要是业主之间的协商沟通,特别是顶楼和一楼、二楼的协商沟通问题,往往在这些方面协商的程度还不够。

按照相关规定,老楼加装电梯需要征得本栋楼三分之二以上的业主或本单元全体业主同意。目前,青岛在四层以上、符合加装电梯的老楼在4万栋左右,现在完成意见征集的小区只有个位数。

记者了解到,按照《关于印发青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案的通知》要求,既有住宅加装电梯,首先应经本栋住宅专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,并经拟加装电梯所在单元的全体业主同意;涉及占用小区土地的,要充分听取所在物业区域内业主的意见 ;加装电梯后可能受到通行、采光、通风和噪声等直接影响的利益相关方未提反对意见 。建筑面积和业主人数的计算方式按照国家有关规定执行。

有业主跟记者抱怨:“百分之百同意,非常难,因为有的低楼层业主根本没有乘坐电梯的需求,让他们掏几千块钱出来,加装电梯,等于是给高楼层的业主花钱,即使是按照比例,让他们少花钱,恐怕也不一定能行,因为有人怕电梯运行的时候,太吵了,有噪音,或者有震动。”从信海花园的实践中来看,不用业主掏一分钱,完全是在投资方赞助安装电梯的前提下,都有业主投反对票,那其他小区让低楼层业主掏钱的阻力,恐怕只大不小。

记者从市城乡建设委了解到,居民如果要老楼装电梯,程序主要分为四步:

第一步,书面申请 。符合加装条件的实施主体向住宅所在地区(市)政府指定的牵头部门提出书面申请 ,区(市)政府牵头部门进行现场踏勘,提出初步审核意见。

经初步审核同意后,由区(市)政府牵头部门组织实施主体、业主委员会代表、区(市)有关部门和单位等召开可行性论证会,综合参会各方意见,确定是否同意加装电梯 。明确同意的,实施主体方可依法开展工作。

第二步,要做好前期准备。实施主体委托有资质的设计单位进行加装电梯设计,加装电梯的设计方案应进行公示,公示期不少于10个工作日,在公示期内收到异议的,实施主体应与异议人协商达成一致意见。实施主体应当制定电梯加装、配置 、运行维护等方案,并书面征求相关业主意见。

第三步是办理手续。住宅未预留电梯井的,实施主体应到所在地规划主管部门办理规划管理手续;可能影响或改变供水、排水、供气、供热、供电、通信、消防、人防、雷电灾害防护等装置设施的,应按规定到有关管理部门办理相关手续;按照建筑工程施工许可管理法规办理相关施工许可手续。电梯安装施工前,施工单位应到所在区(市)特种设备安全监督管理部门办理电梯施工开工告知,并到有资质的特种设备检验检测机构办理监督检验手续。

最后一步是施工验收。实施主体应依照法律、法规规定开展施工图设计、审查等工作,并由电梯制造商或其授权的具有安装资质的单位加装电梯 。加装电梯项目竣工后,实施主体应组织勘察、设计、施工、监理单位参加竣工验收,并按有关规定向区(市)规划主管部门申请竣工规划验收。电梯使用单位应在投入使用前或者投入使用后30日内,向当地特种设备安全监督管理部门办理使用登记。

在禹大爷担心的费用方面,根据《青岛市开展既有住宅加装电梯试点工作实施方案》规定,加装电梯的资金来源主要包括:业主自筹资金、所涉及房屋分户账中的专项维修资金、财政补助资金和社会投资等。业主自筹资金部分,应根据所在楼层等因素,由业主按照一定的分摊比例共同出资,分摊比例由业主协商确定。财政补助资金部分,由相关区(市)政府落实,实施财政补助的期限为2016年至2020年。市级财政对区(市)进行奖补,奖补办法另行制定。

◎人大代表声音

降低100% 同意率补贴低楼层业主

上海锦天城(青岛)律师事务所高级合伙人、市人大代表 杨冰

在之前的“两会”上,市人大代表杨冰提交了一份《关于重视养老的理念推进多层住宅加装电梯的建议》,她建议政府从理念上重视养老事业,加强调研。多层住宅加装电梯 ,涉及到规划、建设、国土 、城管、环保等多个政府职能部门 ,以及资金筹措、居民利益协调、房屋结构、建筑规范、特种设备管理、电梯安全、维护、使用管理等方方面面,是一项牵涉面广泛而复杂的系统工程,需要根据青岛实际情况,政府牵头出台多层住宅加装电梯的指导意见,对加装电梯的条件、流程及相关事项进行明确,以指导意见的形式从政策上要求住建、规划 、质检、财政等政府部门对符合条件、愿意加装的楼栋提供包括设计、办证、实施等方面的扶持,对加装电梯涉及的报建、土地使用、销售等环节给予优惠政策。

考虑到多层旧楼房居住的多为收入较低的中老年人,杨冰建议政府从城市建设资金、房改房的住房基金等划拨一部分,设立专项基金,用作旧住宅改造。借鉴上海在老旧住宅楼加装电梯过程中的经验,由政府牵头,政府从财政中拿出一部分资金作为专项补贴,政府和业主各出一部分,出资比例为政府分摊50%,业主出资50%。

杨冰告诉记者,一年多实践下来,电梯安装中存在的问题逐渐显现,其中最为突出拦路虎就是“单元加装电梯 ,必须业主全体同意”这一项要求。“这次两会,我建议相关政策进行改进 ,将同意率100% 适当下调,参考其他先行城市,比如北京、上海,可以下调为80%或者90%。”杨冰解释说,老楼加装电梯,很多业主认为跟自己没有关系,或者考虑到电梯加装之后的安全性、噪音、挡光问题,特别是低楼层业主。一般而言,低楼层业主都没有加装电梯的需求,100%的同意率直接限制住了高楼层业主的需求,两种利益冲突之下,百分百的同意率本身是个矛盾结合体。“当然,降低同意率后,即使最后安装上了电梯 ,也要考虑低楼层业主的利益 ,我也建议 ,从一定层面上给低楼层业主一定比例的补助,作为补偿,比如同意安装电梯的业主补助低楼层业主。”杨冰分析说。

文/图 城市信报记者 丁一。

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